宝马娱乐场澳门赌博 - 长沙猛砍开发商利润,20城却放开限购:楼市会怎么走?

 

宝马娱乐场澳门赌博 - 长沙猛砍开发商利润,20城却放开限购:楼市会怎么走?

宝马娱乐场澳门赌博,来源:正解局

◆越是关键时期,越应该保持定力。

正解局出品

最近几个月,很多城市在调整楼市政策。

昨天(11日)一天,就有3个城市发布重磅房地产调控的消息。

第一条是长沙的。

长沙发布通知,明确房价由成本+利润+税金组成,其中规定,平均利润率控制在6%-8%。

我先前有文章分析过,长沙楼市调控十分凶狠。

今年上半年,中国上市房企净利润率平均为10.5%。现在,直接给“砍了一刀”,砍去30%以上,只能说,长沙调控,是狠上加狠。

第二条是江苏张家港市(县级市)的。

前天(10日)晚上,一条爆炸性消息迅速传遍全网:张家港取消商品房限售政策。

昨天(11日)上午,有消息确认,张家港限售已经取消。但就在几个小时后,新消息传来,取消限售的政策被取消。也就是说,还执行限售政策。

可不要小看张家港,虽然它只是一个县级市,人口只有126万人,但它2018年的gdp高达2720.18亿元,是东莞的将近1/3,比兰州还要高,在全国县域经济常常排名前3。

所以,这里的楼市政策调整也格外引人关注。

第三条是郑州。

河南郑州来了大个招:放宽落户条件。

有人就分析,弄个租房合同不是什么事儿,可以说,限购基本被突破了。

3个城市,长沙调控收紧;张家港本来想放松,结果又收回去了,维持原状;郑州则是在某种程度上放松了。

3个城市,3个政策,方向不同。

客观地说,我们的楼市短期走势和政策关系非常大,一个政策能让市场迅速冷却,一个政策又能让交易直线拉升。当前,各地楼市政策不断调整。

所以,很人在关心:楼市调控真的会放开吗?

这背后,藏着一个关乎大势的抉择。

1. 1个多月已经有超过20个城市放宽楼市政策

而实际上,今年以来,不断有城市试着给楼市松绑,尤其是10月后,更加明显。

有消息说:光是11月份,就有20个城市放松限购。

举几个例子:

11月29日,佛山(仅次于深圳、广州的广东经济第3强)发布公告,本科以上学历,购买首套房不受户籍、个税、社保限制。

11月22日,广州调整了外地户籍人口买房政策,在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税,可以加在一起算。一定程度上,放宽了条件。

11月15日,四川天府新区发布通知,直管区招商引资企业机构员工等三类人员,购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

而据业内人士说,今年已经有160多个城市发布人才政策,比去年同比增长40%以上,而这些人才政策大多和买房有关。

这就让人产生一个印象:名义上是吸引人才,实际上,在变相突破楼市调控政策。

用中原地产首席分析师张大伟的话说:

吸引来的很多是购房者,甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。

所以,随着政策调整越来越多,有种声音就出来了:楼市政策转向,赶紧上车。

甚至,有人预言:12月房价就会涨。

2. 夜壶,真的要拎出来了?

吆喝赶紧上车的人,有不少理由,最重要的是两个:

一是现在需要拎出房地产这个夜壶。

也就是著名的“夜壶论”:开发商是夜壶,需要提出来,用完放回去。房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用。

目前形势,用宏观管理部门的话说:

当前全球经济增长放缓,外部不稳定不确定因素较多,国内周期性问题与结构性矛盾叠加,经济下行压力持续加大。

这个表现也很明显,比如,我们的gdp增幅。

甚至,连被看作为是全国最具有活力、创新力最强的深圳,今年前三季度gdp增长率只有6.6%,和去年同期(8.1%)相比,下降了1.5个百分点。

还有一个看似更明确的证据,是在那场重磅会议的信息报道中,根本没有提到房地产,尤其是没有说“房住不炒”。

相反,这个会议倒是提到要“保稳定”。

说到底,这个观点其实是“夜壶论”的延伸。

道理貌似也说得通。

说实话,今年来,楼市的确表现一般。新房房价因为受到调控,数据不能完全代表市场情况,我们看下二手房房价。

在全国70城,二手房价,在今年下半年,下跌的城市明显变多,到10月已经有一半在下跌(创下近5年新高)。

就连新房,今年也有曝光,一些城市因为开发商主动降价销售,被叫停。

归结到一点,这些吆喝赶紧上车的人认为:当下,救楼市就是稳经济,稳经济就要放开调控。

不少城市放宽政策,有没有稳经济,搁在一边,楼市的确又火了起来。

像成都天府新区,一楼盘据说在以往工作日一般一天卖几套,周末也就上十套,结果“人才政策”一出台,一天卖出去15套。

3. 但是,政策基调变了吗?

简单来说,很多人认为,楼市政策已经转向了。

真是这样吗?

我认为,还没有,至少说还要观察。

理由有三。

第一,还是高层定调。

在最新一期的《求是》上有篇重量文章。不知道《求是》是什么样刊物的人,只要看下下面这段话,就会明白。

这篇文章的作者是央行行长(央行和财政部、发改委是最重要的经济决策执行部门)。

其中,他写到:

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理……

回过头来说,在那个重磅的会议上,为什么没有提房地产?其实,2018年下半年,也有两次没提。

了解决策体系的话,我们就会知道,出现这种情况,至少有几种可能:一是政策的确转向了;二是楼市已经不是关注的焦点了,有更重要的问题要讨论;三是会上讨论了,但公开报道里没写。

到底是哪种情况,恐怕还要等马上要召开的经济工作会议,才能弄清楚。

第二,房贷政策没有放开。

美国次贷危机,产生的重要原因是很多没有还贷能力的人,拿到了房贷,买了房。

炒房最关键的一点,就在于上杠杆。

一旦掐断杠杆,就算炒房,收益也会下降很多。

但是,现在房贷政策并没有放开。就在10月上旬,一家省级农商行出台房贷规定:房地产方面的贷款占比高于20%的,不得再新增其他房产贷款。就算低于20%,也要严控。

实际上,房贷的利率还在上涨。

三是宏观环境也有约束。

简单看两个指标。

一个是cpi。11月cpi涨4.5%,创下近8年来新高。这意味着,降息暂时是不可能了。而降息往往利好楼市(炒房成本变低)。楼市这个利好,暂时无望。

还有一个是m2。11月底,中国的广义货币m2余额是196万亿,总量很大,但增速只有8.2%,是一个很低的增速了。“池子里的水”涨得越来越慢。

4. 将向何处去?这不光是一个楼市问题

现在,楼市里有不少人很着急。

开发商前些年大规模扩张,借了很多钱。有数据显示,2019年上半年,光上市房地产企业欠债就有4.2万亿,大部分要在两三年里还完。

这么多钱要还,最终还是要靠卖房,要楼市火起来,房子才好卖,卖出好价钱。

炒房客也很着急。二手房越卖越多,降价抛房在不少城市已经出现。

房地产中介也着急。他们靠成交拿佣金,成交量下来了,拿到手的钱,也就少了。

客观地说,经过这几年严格的调控,现在楼市已经形成了比较好的一个状态:大部分城市房价、地价稳住了,真正想买房的人,可以多挑挑,心态平和了。

一些炒房客,被赶出了楼市。

但是,也不排除有些地方,在打着人才政策等旗号,变相放宽调控。

而且,很多力量也希望楼市调控能全面放开。

甚至,还有炒房客不死心,想着现在冲进去,继续发财。

(一个炒房客和房产销售的对话)

更可怕的是,买房成了很多人的信仰。

根据西南财经大学的研究报告,现在贷款买房的,只有34%是买首套房。这和我们的实际经验差不多,一个城市的“土著”往往家里有好几套房。现在,三四十岁的人,有两套房已经是很常见的事情。

有钱,大家仍然愿意去买房。

就像有人说的,谈到生孩子,都会说没钱,生不起,但是,房还是一套一套的买。

不过,孩子能给社会带来可持续发展的动力。

房子能强国吗?

常识是,古今中外,没有一个国家是靠着房地产强大起来的。

世界上迄今为止的两个全球霸权:英国、美国,背后都是科技革命、坚船利炮。

不然,人类就不用搞什么发明创造,只要盖房子就好。

我们南边那场尚未平息的事件,就是教训。

房地产已经占据太多资源。

根据房地产大佬孙宏斌的说法,房地产相关行业曾在gdp中占比达到30%、行业贷款量占总比28.9%,加上行业贷款、房地产抵押等,占比达到50%。

再也不能放任房地产野蛮生长了。

(注意信息来源)

简单小节下文章:

1.这轮长达几年的调控,现在很多人已经感到“痛”了,甚至不少力量有突破调控的冲动。有丝毫风吹草动,都能被放大成楼市的重大利好。

2.大部分普通人关心的点:楼市政策是不是转向了?答案:现在,还看不出来。至少,还需要继续观察。

3.盖房,不能强国。越是关键时刻,越需要定力。因为,这不只是关于楼市的一个抉择。


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